ما الذي يجب تغييره للترويج لمشاريع Pinoy Binoy؟ | حاسبة

ما الذي يجب تغييره للترويج لمشاريع Pinoy Binoy؟ الزلازل التي حدثت في الأيام القليلة الماضية أكدت فقط على أهمية تعزيز المشاريع في مجال التجديد الحضري. يشتكي كبار المديرين التنفيذيين في الصناعة منذ سنوات من مشاكل في مجال التخطيط والموافقة والتنظيم تمنع الترويج للمشاريع ، ونتيجة لذلك ، تقوية المباني وتحسين مقاومتها للزلازل. على خلفية منتدى Duns 100 لكبار السن لتجربة في مجال التجديد الحضري الذي عقد في نهاية شهر يناير ، قبل أيام قليلة من الزلازل ، سألنا المحامين الذين هم خبراء في هذا المجال ، ما الذي يجب تغييره للترويج مجال التجديد العمراني وما إذا كان بديل شاكيد يحقق أهدافه بالفعل نيسان ستراشلر ، بالتعاون مع dun 100 12:23 ، 09.02.23 الزلازل الأخيرة التي أودت بحياة الآلاف وأدت إلى عشرات الآلاف من الإصابات في تركيا وسوريا ، والتي تم الشعور بها جيدًا أيضًا في إسرائيل ، تؤكد حالة الطوارئ التي تعيش فيها إسرائيل ، أو بالأحرى ، حيث يعيش العديد من سكان الدولة في مبان لن تنجو من حيازة الزلزال. في إسرائيل ، هناك ما يقرب من 1.5 مليون شقة بدون MMD وعدد كبير من الشقق التي تم بناؤها قبل 1980 والتي قد تنهار بسبب زلزال ، وصولها ، كما يدعي الخبراء ، ليس سوى مسألة وقت. على ما أذكر ، كان الهدف الرئيسي لبرنامج TMA هو توفير الحوافز المالية لتقوية المباني وحماية المباني والمقيمين من المخاطر الطبيعية والحوادث الأمنية. ومع مرور الوقت ، تطورت الصناعة ، عندما تم تقريبًا تعزيز المباني حصريًا بالنظر إلى الجدوى الاقتصادية والاستجابة الاقتصادية لاحتياجات الدولة والمطور والسلطة البلدية. وينتج عن هذا الوضع حقيقة أن معظم المشاريع التي تم تنفيذها والتي يجري تنفيذها تقع في المنطقة الوسطى ، في حين أن الأطراف كانت موجودة. مهملة بشكل كامل ، وكذلك المناطق الأكثر خطورة بسبب موقعها على التقسيم السوري الأفريقي ، وحتى في المنطقة الوسطى ، هناك العديد من الأماكن التي لم يتم فيها تجديد المباني القديمة بسبب التنظيم ورفض المستأجرين ، يعرض الكثير من الناس لخطر حياتهم عند وقوع الزلزال الذي يخشاه الجميع. يتحدث الكثير في صناعة التجديد الحضري عن السلطات والحكومة “دفن رؤوسهم في الرمال” على أمل ألا تحدث كارثة ، ويدعون ذلك في الحقيقة أن حدثًا فوضويًا فقط هو الذي سيسرع في معالجة المشكلة وتنفيذ المشاريع التي يستغرق إنشائها سنوات عديدة ، وأحيانًا أكثر من عقد عندما يتعلق الأمر بمشاريع إخلاء البناء. متابعة من منتدى كبار السن لـ Duns 100 لتجربة في مجال التجديد الحضري الذي عقد في نهاية شهر يناير – قبل أيام قليلة من الزلازل التي ضربت المنطقة – حيث ادعى العديد من المهنيين أن التأخير في إصدار المشاريع كان إلى حد كبير بسبب المدة الطويلة في التخطيط والموافقة على المشاريع ، وكذلك بسبب المشاكل التنظيمية ، تم سؤالهم عن الدكتور إيمانويل يوزوك ، مالك شركة Yuzuk Malkin للمحاماة ، والمحامي Yossi Miller ، الشريك المؤسس لشركة Miller & Co. law شركة ، وكلاهما محاميان يتمتعان بخبرة واسعة في مجال التجديد الحضري ، وعدد من الأسئلة المتعلقة ببعض القضايا الموضوعية الرئيسية المصاحبة للصناعة – نتمتع بأهمية استراتيجية في إيجاد حلول لأزمة الإسكان وتهديدات سلامة المباني في التي يعيش فيها العديد من سكان إسرائيل. 1 مشاهدة المعرض المحامي إيمانويل يوزوك والمحامي يوسي ميلر (الصورة: العلاقات العامة) هل بديل شاكيد مفيد للسوق أم أنه يخلق مشاكل قانونية جديدة وعوائق جديدة ، وبالتالي يقلل من فعاليته؟ المحامي يوسي ميللر: “بديل شاكيد لـ TMA 38 لا يخلو من الصعوبات ومشاكل التخطيط. البديل يدعم زيادة حقوق البناء بنسبة تصل إلى 400٪ وأيضاً في ظروف خاصة وبموافقة وزير الداخلية زيادة حقوق البناء بنسبة 550٪. ومع ذلك ، يبدو أن فكرة حشر الأبراج إلى الارتفاع ، المأخوذة من مفهوم حضري في أجزاء أخرى من العالم ، مثل مدن نيويورك وسيدني وهونج كونج وسنغافورة وغيرها ، ليست بالضرورة مناسبة للجميع مدن في اسرائيل. هنا في إسرائيل ، لا سيما في الأحياء السكنية المكتظة أصلاً ، لا توجد بنية تحتية عامة (مادية أو غير ذلك) قادرة على استيعاب مثل هذه الزيادة الهائلة في الحقوق. بالإضافة إلى ذلك – يعتمد كل تعزيز للحقوق على تقدير وموافقة اللجنة المحلية ، والتي تم نقل المسؤوليات والصلاحيات إليها مؤخرًا إلى حد كبير جدًا مقارنة بالماضي ، وهذا يمثل إشكالية في حد ذاته لأننا اليوم بالفعل نرى في عدة مدن لجان محلية لا تكاد تعمل بسبب نقص الكوادر المهنية ، والعديد من الخطط والطلبات في مجال التجديد. تنتظر البلديات وقتاً طويلاً للترقية والتفتيش والموافقة “المحامي إيمانويل يوزوك:” شكيد ” يعتبر البديل “نصف حامل” لأنه ترك سلطة تقديرية واسعة للجنة المحلية للحد من نطاق البناء ، وبالتالي يتم الحفاظ على عدم اليقين “. ما هو أول قانون توصي به الحكومة الجديدة في سوق التجديد الحضري؟ المحامي إيمانويل يوزوك: “دعاوى المستأجرين غير الراغبين بموجب قانون إخلاء المباني أو قانون التعزيز – التعامل مع المستأجرين غير الراغبين في المراحل الأولى من قرار اللجنة ، بالإضافة إلى الاستجابة السريعة لجميع المشاكل المتعلقة بالتسجيل غير المكتمل / الورثة والمقيمين الأجانب المحامي يوسي ميللر: “مارغ القوانين الموجودة اليوم في هذا المجال هي بالتأكيد جيدة ، فهي تحمي مالكي الشقق بشكل جيد وتسمح بالترويج للخطط بطريقة لم تكن موجودة قبل 10 سنوات. التشريع يمكن أن يتم بشكل نسبي”. بسرعة وتمكنت من تقديم إجابة معقولة ، وحتى جيدة ، للمشكلات والإخفاقات التي حددناها على طول الطريق. لا يلزم إجراء ثورة هنا ، ولكن التحسين مطلوب بالتأكيد. على سبيل المثال ، قضية لم يتم تنظيمها بشكل كافٍ في التشريع عناصر دور ومسؤولية وسلطة المحامين لأصحاب الشقق في مختلف المجمعات ، بالإضافة إلى العملية والشروط التي يجب استيفاؤها قبل تقديم أنفسهم على أنهم الذين تم اختيارهم لتمثيل أصحاب الشقق. هذا المشكلة جديدة نسبيًا ، ولم تتم تسويتها ، ويواجه عدد غير قليل من المجمعات صعوبات في الترويج للمشروع عندما يحاول محامو مالكي الشقق – بعد أن تم اختيارهم بالفعل على ما يبدو من قبل مالكي الشقق أو بعضهم فقط – تحمل المسؤولية للإجراءات والتحركات اللازمة للنهوض بالمشروع ونقلها إلى أكتاف ومسئولية المطور أو الوكيل المطور. هذه مشكلة جديدة لم يرد عليها المشرع بعد. “ما هو موقفك من المحامين الذين يمثلون المطورين والمستأجرين على حد سواء؟ ما هي مزايا وعيوب تمثيل جانب واحد فقط وتمثيل الطرفين؟ المحامي إيمانويل يوزوك:” أرى ميزة كبيرة لشركات المحاماة التي تمثل كلاً من المطورين والمستأجرين لأن معظم الأعمال القانونية المعقدة هي إلى جانب المطورين ، بما في ذلك: التعامل مع السلطات وحل العقبات من جميع المستويات القانونية بطريقة تمنح المحامي الكثير من عندما يتعلق الأمر بتمثيل المستأجرين ، عندما تعرف الأنظمة من جانب المطور ، فأنت تعرف كيفية الإدارة من جميع الجوانب القانونية للاتفاقية ولديك الأدوات التي يمكنك استخدامها أثناء “لعبة ping pong” القانونية بين المحامين. بالإضافة إلى ذلك ، عندما يعلم رائد الأعمال ومحاموه أنك تمثل رواد الأعمال ، يكون السلوك أسهل لأنه لا يمكن “إخبارك بالقصص” من جانب رائد الأعمال ، لأنك تعرف سلوك رواد الأعمال عن كثب. من ناحية أخرى ، عندما نمثل مطورًا ولا يكون محامي المستأجرين على دراية بعملنا ، غالبًا ما أواجه صعوبات حقيقية في شرح الجداول الزمنية المطلوبة ، وأوقات الاستجابة لحل العوائق ، والعمل مع السلطات ، وما إلى ذلك. القواعد الدعائية التي بموجبها يجب على المحامي الذي يمثل مالكي الشقق ويسعى أيضًا للعمل كـ “منظم” للصفقة الكشف عن هذه المعلومات لأصحاب الشقق قبل اختياره كممثل لهم. اليوم نرى المزيد والمزيد من المحامين يدخلون إلى تمثيل أصحاب الشقق بدون خبرة فعلية في مجال التجديد العمراني ، والشركات ، بسبب المنافسة ، كثير منهم في المجمعات يندفعون إلى الموافقة على اتفاقيات العقود الخاصة بهم بطريقة متسرعة ، حرفياً ، عندما لم يتم اختيارهم بعد. من قبل ممثل عن جميع أصحاب الشقق في المجمع ، ولكن من قبل عدد قليل فقط من مالكي الشقق. والنتيجة هي توقف المشاريع في مرحلة مبكرة دون التمكن من المضي قدمًا “.