وداعا تل أبيب: كيف أثر ارتفاع أسعار الشقق على المشترين؟

تحول مشترو عام 2022 للبحث عن شقق في الضواحي ، خاصة في الجنوب ، وذلك لأن الأسعار منخفضة نسبيًا هناك. النتيجة – انخفض وزن المعاملات في مناطق الطلب في المركز وتل أبيب مقارنة بعام 2021 ، وفقًا لبيانات المكتب المركزي للإحصاء (CBS) المنشورة للربع الأخير من عام 2022. ويمكن أيضًا معرفة أن المزيد فضل المشترون شراء شقق صغيرة مقارنة بالسنوات السابقة ، على ما يبدو للتعامل مع ارتفاع أسعار الشقق. ● هذا الأسبوع في العقارات: لماذا يخشى المطورون من قطع الأراضي على شاطئ حيفا ● جواز السفر الأجنبي يتحرك بعيدًا: البرتغال لديها وضع حد لبرنامج “التأشيرة الذهبية” ● تجاوز الارتفاع الأخير في أسعار الفائدة عتبة دراماتيكية لمتعهدي الرهن العقاري الجدد | درور مارمور ، عمود عطلة نهاية الأسبوع سوق العقارات في حالة من التنافر: فمن ناحية ، ارتفعت أسعار الشقق إلى أعلى مستوياتها على الإطلاق. بلغ متوسط ​​سعر الشقة المشتراة في الربع الأخير من عام 2022 1.96 مليون شيكل ، ومتوسط ​​سعر الشقة المكونة من 4 غرف في إسرائيل 1.97 مليون شيكل. من ناحية أخرى ، فإن الجو العام في الوقت الحالي هو أن هذه ذروة ، سيكون الانحدار منها حادًا – وهو أمر ينعكس في ندرة المعاملات والانخفاض الكبير في أسعار الشقق الجديدة. التنافر: الطلب آخذ في التناقص ، ولكن السعر مستمر في الارتفاع.يظهر فحص متوسط ​​أسعار الشقق المسجلة في مختلف المدن أنه على الرغم من المعلمات التي تشير إلى تباطؤ كبير في القطاع ، فإن أسعار الشقق المشتراة في الربع الأخير عام 2022 أعلى من تلك التي تم شراؤها في الأرباع السابقة ، عندما كان جو الأزمة أقل. يمكن تفسير ذلك من خلال سببين: الأول – أن الأزمة التي يتم الحديث عنها كثيرًا تتجلى في هذه المرحلة بشكل رئيسي في انخفاض حجم المعاملات. هذا ليس سوى عنصر واحد من عناصر الأزمة. العنصر الثاني هو انخفاض الأسعار – وهذا لم يحدث بعد. على الرغم من حدوث انخفاض كبير بنسبة 4.3٪ في الشهرين الماضيين في مؤشر أسعار الشقق الجديدة المشتراة في السوق الحرة (هذا مؤشر غير رسمي ، مبني على بيانات CBS ، والتي ، على عكس المؤشر الرسمي ، لا يشمل الشقق المشتراة بأسعار مدعومة) ، لكن المؤشر العام يستمر في الارتفاع – على الرغم من بضعة أعشار في المائة. وهذا يشير إلى أن سوق الشقق المستعملة ، الذي يشكل حوالي ثلاثة أرباع السوق بأكمله ، هو لا يزال يتزايد ، والسبب الثاني هو مزيج المشترين ، حيث أظهرت التحليلات التي أجراها بنك إسرائيل على هذا المزيج أن الزيادات في أسعار الفائدة في الأشهر الأخيرة قد أبعدت بشكل رئيسي مشتري الشقق في السوق بأسعار تتراوح بين 1-3 مليون شيكل ، وأقل من مشتري الشقق ذات الأسعار المرتفعة.إن مشتري الشقق باهظة الثمن هم أكثر ثراء ، ويمكنهم تحمل أقساط الرهن العقاري بشكل أفضل حتى عندما يرتفع سعر الفائدة.يمكن العثور على مزيد من الأدلة لهذا التفسير في البيانات التي تظهر أن أسعار الشقق التي تم شراؤها مؤخرًا أعلى مما كانت عليه في الماضي ، والسبب في ذلك على ما يبدو ليس ارتفاع الأسعار ، بل زيادة وزن الشقق الأغلى ثمناً – كيف يمكن تحديد أن السوق في طريقه إلى أزمة؟ | إيريك ميروفسكي ، تعليق في العديد من المقالات ، بما في ذلك تلك التي ظهرت في “Globes” ، تم تعريف الوضع في سوق العقارات السكنية بالفعل على أنه أزمة ، وهذا بالإشارة إلى عوامل مثل النسب شراء عدد كبير من الشقق وانخفاض في مبلغ الرهون العقارية المأخوذة. لكن هل يمكننا القول بالفعل أن السوق في أزمة؟ كيف تعرف الازمة؟ هناك عدة تعريفات ، ونفضل التعريف الذي بموجبه تشمل الأزمة في سوق الإسكان ثلاثة مكونات: انخفاض في الطلب ، وهبوط في الأسعار ، وانخفاض في بدايات البناء. الحالة التي تنخفض فيها الأسعار ، لكن الطلب يرتفع (في حالة ، على سبيل المثال ، يكون عرض الشقق فيها أكبر بكثير من الزيادة في الطلب) – لا يجب أن يكون أزمة. قد يعكس الموقف الذي ينخفض ​​فيه الطلب وليس الأسعار موقفًا يكون فيه العرض منخفضًا للغاية ، وبالتالي لا يكفي حتى هنا تعريف “الأزمة”. يعد الانخفاض في عمليات البناء مشكلة قد تكون جزءًا مهمًا من الأزمة ، ولكن لا يمكنها وحدها تعريف الموقف على أنه أزمة. السوق اليوم في وضع انخفض فيه الطلب إلى حد كبير – ولكن ليس الأسعار ، لذلك ، من وجهة نظرنا ، فإن السوق لم يمر بأزمة بعد. في الواقع ، منذ بداية تسونامي ارتفاع الأسعار ، الذي بدأ في عام 2007 ، واجه السوق حالات “شبه أزمة” مرتين ، والتي تحولت في النهاية إلى عقبات مؤقتة: كانت المرة الأولى في عام 2011 ، عندما كانت أسعار الفائدة كانت في تصاعد وأدى الاحتجاج الاجتماعي إلى انخفاض كبير في الطلب. لبضعة أشهر ، انخفضت أسعار الشقق بشكل طفيف. في عام 2012 ، انخفضت عمليات البناء ، لأن المطورين اعتقدوا أن السوق كان ينزلق إلى الركود. ومع ذلك ، سرعان ما عاد الوضع إلى طبيعته – تم تخفيض سعر الفائدة ، وأدى فشل الاحتجاج إلى عودة الطلب إلى السوق ، وبدأت الأسعار في الارتفاع. في 2017-2018 ، كان الشعور بأن “سعر المستأجر” سيكون ناجحًا. توقفت الطلبات بسبب التوقعات ، وهنا أيضًا انخفضت الأسعار. ومع ذلك ، بدءًا من عام 2019 ، انقلب الوضع ، وبدأت الأسعار في الارتفاع ، والباقي أصبح من الماضي. في كلتا الحالتين ، كانت مؤشرات الأزمة أكثر نضجًا من تلك التي يمر بها السوق حاليًا. بعبارة أخرى ، انخفض كل من الطلب والأسعار ، وفي عام 2012 بدأ البناء أيضًا – ومع ذلك ، لم تستمر الأزمة طويلًا ، ولم يكن لها أي تأثير تقريبًا. اليوم ، كما ذكرنا ، لا يزال مؤشر أسعار الشقق في ارتفاع ، وفي الشهرين الماضيين فقط كان هناك انخفاض ملحوظ في مؤشر أسعار الشقق الجديدة المباعة في السوق الحرة (مؤشر غير رسمي ، مبني على مؤشر أسعار الشقق الجديد للبنك المركزي ، باستثناء الشقق المباعة كجزء من السعر لتسويتها). لا يزال البناء عند مستوى مرتفع للغاية ، وبالتالي فإن الوضع ليس بأزمة. ومع ذلك ، ما الذي يعزز التقييم أن الوضع هذه المرة مختلفة هي الأزمة العالمية ، وارتفاع التضخم ، وعلامات الركود والبطالة ، وزيادة أسعار الفائدة عند مستويات غير عادية خلال العقد الماضي. هذه بيانات قوية ، لا يمكن للسوق أن يظل غير مبال بها ، ما لم تتغير. إذا لم تضرب الأزمة الصناعة بعد – تُظهر البيانات أنها يجب أن تصل ، وقريباً. التغيير في مزيج شراء الشقق كيف يتعامل الجمهور مع ارتفاع الأسعار؟ تظهر بيانات CBS أن الزيادة السنوية في أسعار الشقق هو 17.1٪. أدت زيادة أسعار الفائدة ، كما أوضحنا ، إلى إبعاد المزيد من المشترين الذين أرادوا شراء شقق رخيصة نسبيًا. لكن الفحص الدقيق يظهر أنه كان هناك أيضًا تغيير في المزيج الجغرافي للمشتريات: زيادة كبيرة في المشتريات في الأطراف الجنوبية والشمالية ، وانخفاض كبير في المشتريات في مناطق الطلب. في عام 2021 ، تمت حوالي 18٪ من عمليات شراء الشقق في منطقة تل أبيب ، بينما انخفض الرقم في عام 2022 إلى حوالي 14٪ ؛ في المنطقة الوسطى ، تم شراء حوالي 26٪ من الشقق في عام 2021 ، بينما انخفض الرقم العام الماضي إلى حوالي 24٪ ؛ في منطقة حيفا ، انخفض وزن المشتريات من 16.6٪ إلى 16٪. من ناحية أخرى ، ارتفعت في الشمال من 10.2٪ إلى 11.6٪ ، وسجلت أكبر زيادة في الجنوب – بأكثر من 4 نقاط مئوية إلى ما يقرب من 23٪. كما تم تسجيل زيادة بنحو نصف نقطة مئوية إلى حوالي 9٪ في منطقة القدس. في هذه الحالة يجب الافتراض أن المعاملات المتعددة في مدينة بيت شيمش ساهمت في هذه الزيادة. أظهر الاستطلاع الذي أجراه كبير الاقتصاديين في وزارة الخزانة أن بئر السبع تعد ملجأ للعديد من الأزواج الشباب ، بسبب الأسعار الرخيصة نسبيًا هناك. هناك مسألة أخرى قمنا بفحصها وهي المدى الذي أدت به التغيرات في أسعار الشقق إلى قيام المشترين بالتنازل عن حجم الشقق. قمنا بتقسيم مزيج الشقق إلى شقق من 4 غرف وشقق أصغر من 4 غرف وشقق أكبر. اتضح أنه بين عامي 2021 و 2022 كانت الاختلافات صغيرة جدًا ، وربما لا معنى لها. من ناحية أخرى ، أظهرت المقارنة مع عام 2017 أن وزن الشقق الصغيرة في المشتريات العامة ارتفع من حوالي 34٪ إلى حوالي 36٪ ، وسجل وزن الشقق الكبيرة انخفاضًا طفيفًا لكنه ظل حوالي 28٪ ، بينما وصل عدد الشقق المكونة من 4 غرف. بوزن 36٪ في عام 2022 مقارنة بـ 38٪ في عام 2017. تقييمنا هو أن التغييرات الصغيرة التي حدثت بين عامي 2021 و 2022 ترجع ، من بين أمور أخرى ، إلى الزيادة المسجلة في المشتريات في الأطراف ، حيث يمكن للمشترين أن يجدوا لأنفسهم ، وبأسعار معقولة ، شققًا أكبر مما يمكنهم شراؤه في وسط البلد. البلد. تواصل تل أبيب توسيع الفجوة. هذا هو المكان المناسب لفحص متوسط ​​أسعار الشقق المكونة من 4 غرف والمسجلة في الربع الأخير من عام 2022. في تل أبيب ، أغلى مدينة ، وصلوا إلى حوالي 4.9 مليون شيكل ، مقارنة بأرخص مدينة في بئر السبع حيث وصلوا إلى 1.2 مليون شيكل. في السنوات الأخيرة ، لم تكسر أسعار الشقق في تل أبيب كل الأرقام القياسية الممكنة فحسب – فقد ارتفعت النسبة بينها وبين أسعار الشقق في أماكن أخرى بشكل كبير. على سبيل المثال ، بلغت النسبة بين سعر الشقة المكونة من 4 غرف في تل أبيب وسعر الشقة في بئر السبع 4 مرات في نهاية عام 2022 ، بينما كانت في عام 2017 أعلى بثلاث مرات ؛ أما نسبة الشقق المكونة من 4 غرف في حيفا ، فقد ارتفعت من 2.4 إلى 2.7 ، وبالمقارنة مع الشقق المكونة من 4 غرف في القدس ، فقد ارتفعت بشكل معتدل من 1.6 مرة إلى 1.7. هذا بالطبع يفسر إلى حد كبير تقلص سوق تل أبيب. اتضح أنه حتى بالنسبة لجيرانها – رمات غان وريشون لتسيون وبيتاح تكفا وحولون – زادت تل أبيب نسبة السعر في السنوات الخمس الماضية.